Quelle: Infografik Die Welt
Immobilienexperten erwarten, dass die Preise in den Ballungszentren allmählich überhitzen. Niedrige Zinsen und ankommende Flüchtlinge treiben die Nachfrage. Betroffen sind vor allem einfache Wohnungen.
uf dem deutschen Immobilienmarkt verdichten sich die Anzeichen für Überhitzungen. Experten rechnen fest damit, dass die Preise auch in diesem Jahr steigen werden und sich das Angebot an Objekten stark verknappen wird. Das nährt spekulative Investments.
Befeuert wird diese Entwicklung durch die Flüchtlinge, die vor allem in den begehrten Ballungszentren Wohnungen suchen werden und damit die Preise treiben. Das ergab eine Umfrage der Unternehmensberatung EY unter institutionellen Investoren.
So erwarten 80 Prozent der Investoren, dass die Preise in den stark nachgefragten, zentralen Lagen in den Top-7-Städten überhitzen. Dazu zählen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Leipzig, Dresden, Düsseldorf und München. Besonders extrem seien die Zuwächse für Hotelimmobilien in Bestlagen, das erwartet jedenfalls die Hälfte der befragten Investoren.
Vermietung vor Fertigstellung nicht mehr nötig
Logistikimmobilien sind ebenfalls sehr beliebt. Und nicht nur die Top-Gegenden seien von den starken Steigerungen betroffen. So würden beispielsweise auch Büroflächen an nur mittelmäßigen Standorten deutlich teurer, jene in der Peripherie werden hingegen kritischer gesehen als im vergangenen Jahr.
Das treibt spekulative Investments in den Bau von Gewerbeimmobilien an. „In der aktuellen Marktphase ist eine nennenswerte Vermietung vor Fertigstellung oft nicht mehr erforderlich“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner bei EY. So erwarten 81 Prozent, dass spekulative Projekte spürbar zunehmen werden. Im vergangenen Jahr waren es nur 62 Prozent.
Obgleich die steigenden Preise die Renditen für Immobilien dahinschmelzen lassen, bleibt den Investoren kaum etwas anderes als diese zähneknirschend zu akzeptieren. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld macht die meisten Objekte immer noch attraktiver als die Anlage in Staatsanleihen oder andere festverzinsliche Papiere.
Der Höhepunkt scheint überschritten
Eine Zinswende ist nach Auffassung der Experten nicht in Sicht. Zusätzlich befeuert werden die Preise durch weltpolitische Instabilitäten. „Natürlich gibt es auch in Deutschland Fragezeichen“, meinen die EY-Experten, „aber das Land ist im internationalen Vergleich wirtschaftlich und politisch stabil.“
Eine Luftaufnahme des Potsdamer Platzes in Berlin: Diese zentrale Luxuslage können sich nur ganz wenige Immobilienkäufer in Berlin leisten
Quelle: Brookfield
Das wiederum ziehe Kapital aus dem Ausland an, vor allem aus Asien. Es sei genügend Eigenkapital vorhanden, und auch die Kreditfinanzierung sei vollkommen unproblematisch. Einziges Kaufhindernis wären unterschiedliche Preisvorstellungen. Im vergangenen Jahr erreichte das Volumen an gehandelten Immobilien so einen Rekord von 79 Milliarden Euro.
Damit könnte allerdings der Höhepunkt erst mal erreicht sein. Für 2016 rechnet EY mit einem Rückgang auf 62 bis 65 Milliarden Euro. „Viele Marktteilnehmer sehen einen weiteren Anstieg. Auch wir gehen davon aus, dass die Nachfrage weiter hoch bleiben wird“, sagt Schulz-Wulkow, aber das Angebot werde ein limitierender Faktor sein. Lediglich Großübernahmen bei Wohnimmobilien hätten das Potenzial, das Transaktionsvolumen in ähnliche Größenordnungen wie 2015 zu heben.
Mehr Nachfrage durch Flüchtlinge
Berlin ist für Büroimmobilien der attraktivste Standort. Nachdem sich im Vorjahr insgesamt 16 Prozent der Umfrageteilnehmer für die Hauptstadt ausgesprochen hatten, sind es für 2016 sogar 17 Prozent. Dahinter folgt München mit 16 Prozent. Auch bei Wohnungen und Häusern ist Berlin am beliebtesten.
Allerdings holen Städte wie Leipzig und Dresden langsam auf und schafften es sogar, Düsseldorf, München und Stuttgart hinter sich zu lassen. Im Einzelhandelssegment steht immer noch Hamburg an erster Stelle, wenngleich sich der Fokus auf dortige Immobilien von 17 Prozent im vergangenen Jahr auf 14 Prozent verringert hat. Mit Berlin, Düsseldorf und München stehen gleich drei Topstandorte auf dem zweiten Platz, dahinter folgt Frankfurt mit einem Anteil von zehn Prozent.
Große Veränderungen erwarten mehr als 80 Prozent durch den hohen Zuzug an Flüchtlingen. So seien Containerdörfer teilweise deutlich teurer als langfristige nutzbare Neubauten. Schon heute kommt es zur Umnutzung von Objekten, die derzeit sonst keine Verwendung finden.
Allerdings sei nicht davon auszugehen, dass dies die Nachfrage nach Immobilien in Gegenden mit Leerstand wie in Ostdeutschland beflügeln würde. Vielmehr dürfte vor allem einfacher Wohnraum in den Großstädten wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt von den Flüchtlingen nachgefragt werden.
Höhere Preise bei einfachen Wohnungen
Das dürfte beim bestehenden, knappen Angebot an Wohnungen aus dem einfachen Segment zu deutlichen Preissteigerungen führen, die sich dann auf alle Segmente niederschlagen werden. Entgegenwirken könnten dem nur staatliche Förderungen, die den Bau von Wohnungen im einfachen Segment antreiben.
Bisher konzentrieren sich Investoren auf Luxusobjekte, da diese deutlich mehr Rendite bringen. Bleibt es bei diesem Trend, werde dies laut Einschätzung der EY-Experten langfristig dazu führen, dass der Wohnraum pro Person sinkt. Dieser ist in Deutschland im internationalen Vergleich immer noch sehr hoch: In Berlin beträgt dieser durchschnittlich 35 Quadratmeter, in London sind es dagegen 25 und in New York 15 Quadratmeter.
Mit großer Aufmerksamkeit verfolgen die Experten auch die staatlichen Eingriffe in der Wohnungswirtschaft. Die Mietpreisbremse habe bisher ihren Zweck verfehlt. „Die jeweiligen Berechnungsgrundlagen erscheinen mangelhaft“, heißt es bei 95 Prozent der Befragten.
Und die Experten von EY fordern: „Kommunen, die auf die Mietpreisbremse setzen wollen, sollten mit Klageverfahren rechnen.“ Statt den Mangel zu regulieren, müssten preisgünstigere Wohnungen geschaffen werden. Nach jüngsten Schätzungen unter Berücksichtigung der Zuwanderung werden 400.000 Wohnungen benötigt.
